Zaandam, 25 maart 2015.
Onderwerp: Gekwalificeerd advies Huurverhogingen 2015
Ons kenmerk: BBZ150325
Geachte heer Van Dooren,
Hierbij het gekwalificeerde advies voor de jaarlijkse huurverhoging 2015, waarbij wij u danken voor het verleende uitstel in verband met het verwerken van de uitkomsten van onze huurdersraadpleging, waarin de jaarlijkse huurverhoging centraal stond.
Naar wij hopen zult u de uitkomsten van de huurdersraadpleging in dit advies herkennen.
De huurders van ZVH vinden massaal (92,4%) de huurverhoging voor 2015 te hoog. Naar ons oordeel kan ook ZVH deze uitspraak niet negeren.Het is niet zo dat de huurders tegen elke huurverhoging ageren. Zij denken hier genuanceerd over zoals is gebleken uit de beantwoording op de vraag of men de inkomensafhankelijk huurverhoging wel eerlijk vindt. Van de huurders vinden 54,69% deze vorm van huuraanpassing eerlijk, terwijl ‘slechts’ 35,42% zegt deze niet eerlijk te vinden. Zelfs 42% van de huurders, die geen recht hebben op Huurtoeslag, vinden deze afhankelijkheid eerlijk. Dat is 20% van alle huurders.
Op grond van deze uitkomsten adviseert de BBZ om de huurverhoging voor alle huurders te matigen, zij het in een oplopend schema naarmate de inkomens hoger zijn.
Concreet komt dit neer op het volgende:
1) Voor de huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229,= wordt de huurverhoging beperkt tot het inflatiepercentage, zijnde 1%
2) Voor de huishoudens met een inkomen boven € 34.229,= maar onder € 43.786,= wordt de huurverhoging gelijk aan de inflatie plus 1% opslag, dus 2%
3)Voor de huishoudens met een inkomen boven € 43.786,= wordt de huurverhoging gelijk aan de inflatie plus 2% opslag, dus 3%.
Met dit advies zal het bijna niet voorkomen dat er huishoudens, met een inkomen tot € 43.789,=, zijn waarvan de huurverhoging afgetopt zou moeten worden tot de maximale huurgrens van het sociale segment (de liberalisatiegrens). Dit omdat deze maximale grens wordt verhoogd met 1,6%.
Van alle huurders van ZVH geeft 46% aan niet makkelijk rond te kunnen komen van hun inkomen. Onder de huurders die recht hebben op Huurtoeslag is dat 55%, ofwel 25% van alle huurders.
Gebleken is dat het huurmatigingsbeleid dat ZVH vorig jaar samen met andere corporaties en de gemeente Zaanstad heeft gevoerd te marginaal heeft uitgepakt. Als gevolg hiervan adviseren wij u om de huurverhoging dit jaar geheel achterwege te laten bij die huishoudens die recht hebben op Huurtoeslag en een huur die hoger is dan de 2e aftoppingsgrens van € 576,87 (of € 618,24 voor 3 of meerpersoonshuishoudens).
De huur mag maximaal 1 keer per jaar worden aangepast. De BBZ adviseert u daarom om in de aanzeggingen tot huurverhoging per 1 juli aanstaande een voorbehoud te maken voor het geval de huur boven het maximum uitkomt van het WoningWaarderingsStelsel (WWS) nadat het stelsel per 1 oktober aanstaande wordt aangepast. Dit biedt u dan de mogelijkheid om de huren van deze woningen per 1 oktober 2015 alsnog te corrigeren. Eenvoudiger zou het zijn indien u het inzicht nu al heeft om welke woningen het gaat en voor die woningen de huurverhoging per 1 juli aanstaande alvast niet te verhogen.
Tenslotte adviseren wij u om een tweetal complexen uit te zonderen van de huurverhoging dit jaar, omdat de bewoners daarvan al jaren zitten aan te hikken tegen een renovatie, nadat de sloop-nieuwbouwplannen niet zijn doorgegaan, welke renovatie (voornamelijk bestaande uit Groot-Onderhoud) echt noodzakelijk is gelet op de inbreuk op het woongenot door de staat van het onderhoud. Deze complexen zijn:
a) De E-flats in Poelenburg
b) De Kleurenflats in de Kleurenbuurt.
De BBZ hoopt dat ZVH zich realiseert dat dit advies voor 2015 anders is dan voorgaande jaren, in die zin dat het draagvlak voor dit advies reikt tot alle huurders van ZVH.
Wij hebben er dan ook geen bezwaar tegen indien dit advies ter kennis wordt gebracht bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, of haar opvolger, en dat wij beschikbaar zijn om daar een toelichting op te geven.
Met vriendelijke groet,
B. Regter, voorzitter.